Ecrimisil yani diğer bir ifade ile haksız işgal tazminatı; bir taşınmazın, tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahip olmayan bir kişi tarafından, sahibinin rızası dışında kullanılması neticesinde doğan tazminattır. 

Ecrimisil tazminatı, haksız işgalde bulunan kişiden, zararın tazmini olup, birtakım şekil ve esas şatlarına bağlanmıştır. Öncelikle belirtmek gerekir ki; haksız işgalde bulunan kişinin kötüniyetli olması ve söz konusu taşınmaz üzerinde ecrimisile konu tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahip olmaması gerekir.

Haksız işgal;

Taşınmaz sahibinin ecrimisil talep edebilmesi için, ecrimisile konu taşınmazın sahibinin rızası dışında, kötüniyetli bir kişi tarafından işgal edilmesi gerekmektedir. Şöyle ki, ecrimisil talebinin ileri sürülmesi için haksız işgalde bulunan kişinin mutlaka herhangi bir üçüncü kişi olması gerekmemekte, mirasçılar arasında dahi haksız işgal ve bu nedenle ecrimisil talebi söz konusu olabilmektedir.

Haksız işgal karşımıza çeşitli şekillerde çıkmaktadır. Örnek vermek gerekir ise; kira süresinin dolmasına rağmen taşınmazın kullanılmaya devam edilmesi, izinsiz inşaat, izinsiz kullanım ve sair edimler haksız işgalin vuku bulduğu en yaygın durumlardır.

Haksız işgal nedeni ile doğmuş bir zarar;

Haksız işgale konu fiiller nedeni ile ecrimisil tazminatına konu bir zarar doğmuş olmalıdır.

-Taşınmazın kullanımı nedeni ile olağan yani yıpranmadan dolayı oluşan zararlar,

-Taşınmazın salt olarak kullanımı nedeni ile doğan zararlar,

-Taşınmaz sahibinin mahrum kaldığı kar nedeniyle uğramış olduğu zararlar ecrimisil tazminatının temelini oluşturur. Mal sahibinin söz konusu taşınmazdan elde etmesi muhtemel olan kazançlardan mahrum kalması, işbu tazminata ilişkin olarak doğan zararların en yaygın şeklidir.

İlliyet bağı;

Taşınmaz sahibinin zararı ile haksız kullanım arasında illiyet bağı bulunmalıdır. Yani, söz konusu zarar, haksız işgal fiilinden doğmalıdır. Zira ecrimisil tazminatının nihayetinde bir haksız fiil tazminatı olması nazara alındığında, doğmuş olan zarar ile haksız fiil arasında, nedensellik ilişkisinin bulunması hukuki bir zarurettir.

Kötü niyet;

Taşınmaz sahibinin rızası dışında gerçekleştirilen haksız kullanım, kötü niyetli bir kişi tarafından husule getirilmelidir.

Zira TMK m. 995’te “iyiniyetli olmayan zilyet bakımından” başlığı altında;

“…İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.’’ denmek suretiyle, haksız işgalde bulunan kişinin kötü niyetli olması gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır.

Zamanaşımı;

Haksız işgal tazminatı talebine bağlı olarak açılacak ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre içerisinde ileri sürülmeyen talepler, zamanaşımına uğrayacak olup, ecrimisil tazminatı talebi, hak kaybına sebebiyet vermemek adına, yasal süre içerisinde ileri sürülmelidir.

Ecrimisil tazminatı her ne kadar bir haksız fiil olarak tanımlanmış olsa da, Yargıtay içtihat ve uygulamaları ile işbu tazminatın tabi olduğu zamanaşımı süresi, BK kapsamındaki genel dava zamanaşımı süresiden farklı olarak 5 yıl ile sınırlanmıştır. Ayrıca ecrimisil talebine konu tazminat sahip olduğu nitelik itibariyle, geçmişe dönük olarak talep edilebilmektedir.

Usul:

Ecrimisil davası, ecrimisile konu haksız fiilin önlenmesi yani müdahalenin men’i  davası veya tapu iptal davaları ile birlikte açılabileceği gibi, işbu davalardan bağımsız olarak da açılabilmektedir. Ancak işbu davada taşınmazın haksız olarak işgal edilmiş olduğu ve söz konusu işgal süresi mal sahibi tarafından ispat edilecektir.

Ecrimisil davasına ilişkin olarak yapılan yargılama esnasında belirlenecek ecrimisil bedeline dair, haksız işgalde bulunan davalıya Ecrimisil ihbarnamesi gönderilir ve davalı tarafından işbu ihbarnameye 30 gün içerisinde itiraz edilebilmektedir.

Görevli ve yetkili mahkeme:

Ecrimisil davası, bir taşınmazın haksız kullanımına dayalı olarak açılmakta olup, genel yetki kuralları gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi işbu davalarda yetkilidir. Görevli mahkemeler ise Asliye Hukuk mahkemeleridir.

Ecrimisil bedelinin tespiti:

Ecrimisil davası, en temelde mal sahibinin mahrum kaldığı gelirlere ilişkin doğan zarara dayanmış olması sebebi ile en az kira geliri karşılığı doğmuş zarardır. Ancak mahkeme tarafından yapılacak inceleme ve değerlendirmelerle, taşınmazın haksız kullanımının niteliği ve şekli nazara alınarak, kira gelirinin yanında başkaca zararların varlığına dayalı tazminat hesaplaması da yapılabilecektir.

Ecrimisil bedelinde değeri belirlerken dikkate alınan etkenleri şu şekilde sıralamak mümkündür;

-        Yüzölçümü

-        Nitelik

-        İmar durumu

-        Verim (tarım arazilerinde)

-        Altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu

-        Ulaşım hizmetlerine, hastanelere, alışveriş merkezlerine, … yakınlık,

-        Konum

-        İşgalden önceki haliyle kullanılması halinde elde edilecek gelir

-        Taşınmazın rayiç değerinin tespiti

Tarım arazilerinde haksız kullanım nedeniyle yapılacak değerlendirmelerde,

Ürün esasına göre bir talep varsa:

İlgili kurum ve kuruluşlardan resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, Hal Müdürlüğü’nden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede sıralı ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Yargıtay 1.Hukuk Dairesi , 2017/3747E.,2017/4705K., 27.09.2017 ;

‘’….Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı sebebiyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, davaya konu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir…’’

YARGITAY 8. Hukuk Dairesi Esas Yıl/No: 2018/15022 Karar Yıl/No: 2018/19947 Karar tarihi: 10.12.2018

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar ... ve ... vekili, tarafların müşterek murisi ...’ın çocuksuz ve evli olarak vefatıyla geriye eşi davalı ... ile anne ve babası davacılar Arzı ve ...’ı bıraktığını, muristen 3024 ada 19 parsel ile 3522(3523) ada 1 parsel üzerindeki 2 adet dairenin kaldığını, davalının dava konusu bu 2 daireyi murisin ölüm tarihi olan 26.01.2004 tarihinden beri birini oturmak, diğerini ise kiraya vermek suretiyle kullandığını, bu nedenle 26.01.2004 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte 7000 TL ecrimisilin ödenmesini talep etmiştir. Islah sonucu davacılar vekili bilirkişi raporunda hesaplanan ve davacılara düşen 21023 TL nin 7000 TL si yönünden dava açılırken yatırıldığını, bakiye alacak olarak 14023 TL üzerinden murisin ölüm tarihinden itibaren kademeli faizi ile birlikte ödenmesini talep etmiştir.

Davalı vekili; ihtarname çekilmeden dava açılmasının doğru olmadığını, 3024 ada 19 parsel üzerindeki dairede davalının eşi vefat etmeden önce oturduğunu, vefattan sonra da oturmaya devam ettiğini, bu evden ecrimisil talebinin mümkün olmadığını, 3522 ada 1 parseldeki taşınmazın ise 15 nolu daire olduğunu ve murisin ölmeden evvel kiraya verdiğini, daha sonra ise davalı tarafından başkalarına kiraya verildiğini, kira bedellerinden site yönetimi ve site binasının dış cephe onarımı için kesintiler yapıldığını, talep edilen miktarın fahiş olduğunu, taşınmazın 01.09.2009 tarihinde kiracı tarafından boşaltıldığını ve uzun süre boş kaldığını, davanın reddini savunmuştur. Daha sonra verdiği 2. cevap dilekçesinde ise yapılan masrafların ecrimisil miktarından düşülmesini istemiş ve dava konusu yapılan 3522 ada 1 parsel 15 nolu bağımsız bölümün ise hali hazırda kooperatif adına kayıtlı olduğunu beyan etmiştir.

Dava ilk etapta ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde 10.07.2009 tarihinde açılmış olup davacı vekilince alacağın 39.600 TL olduğu bunun şimdilik 7000 TL´sinin tahsilinin talep edildiğinin bildirilmesi üzerine Mahkemece; görevsizlik kararı verilmiş olup 10.03.2010 tarihinde Asliye Hukuk Mahkemesinde davaya devam edilmiştir. Mahkemece yargılama sonunda taşınmazların kira geliri getiren konut niteliğinde olmaları nedeniyle davalının intifadan men edilmesine gerek olmadığından bilirkişilerce belirlenen ecrimisil miktarları doğrultusunda davanın kabulüne 14.023 TL alacağın 26.01.2004 tarihinden itibaren kademeli olarak işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Hüküm süresi içerisinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; ecrimisil istemine ilişkindir.

1. Dava konusu 3024 ada 19 parsel sayılı taşınmazda 32/351 hisseye karşılık gelen ve davalının kullanımında olduğu iddia edilen taşınmaz tapuda tarafların murisleri adına kayıtılı bulunmaktadır. Taşınmazın murisin ölüm tarihinden ilk olarak davanın açıldığı tarih olan 10.07.2009 tarihine kadar ki sürede davalı kullanımında olduğu gerek tarafların gerekse tanıkların kabulünde olup bu hususta herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, dava konu taşınmazda taraflar paydaştırlar. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, ... yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.

Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 günlü ve 2002/3-131 E, 2002/114 ... sayılı kararı).

Az yukarıda da açıklandığı üzere; 3024 ada 19 parsel üzerindeki murise ait bağımsız bölümün murisin ölümünden davanın açıldığı tarihe kadar geçen sürede tamamının davalı kullanımında olduğu sabittir. Yine yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, davalıya karşı intifadan men koşulu sağlanmamıştır. Şöyle ki; dava konusu taşınmaz niteliği itibariyle kiraya verilecek taşınmaz niteliğinde olsa da somut olayda davalı paydaş taşınmazın tamamını bizzat kendisi kullandığından ve kiraya vermediğinden gerekçede belirtildiği gibi intifadan men koşulunun istisnalarından olan kira geliri getiren konut niteliğini taşımamaktadır. Yine dosya içerisinde yapılan incelemede taraflar arasında dava konusu taşınmaza ilişkin olarak açılmış ve karara bağlanmış bir ortaklığın giderilmesi davası mevcut bulunmaktadır. Bu dava nedeniyle intifadan men koşulunun sağlandığı düşünülse de ortaklığın giderilmesi davası iş bu davanın sulh hukuk mahkemesinde açıldığı tarih olan 10.07.2009 tarihinde açılmış olup yine intifadan men koşulunun sağlanabilmesi için, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmesi gerektiğinden intifadan men koşulunun sağlandığı kabul edilemez. Dolayısıyla mahkemece 3024 ada 1 parsel üzerindeki bağımsız bölüm yönünden intifadan men koşulu sağlanmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulü yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

2. Dava konusu 3523( 3522) ada 1 parsel üzerinde bulunan A blok 15 nolu bağımsız bölüme gelince; tapu kayıtlarında dava konusu taşınmaz her ne kadar hali hazırda kooperatif adına kayıtlı görünse de dava dosyasına ek olarak getirilen 2013/568 esas ve 2015/259 Karar sayılı dosya içerisinde tapu maliki olarak kayıtlı görünen ... Turizm İşletmeleri Konut Yapı Kooperatifi tarafından verilen 08.11.2010 tarihli yazıda dava konusu A blok 15 nolu bağımsız bölümün ... üzerine kayıtlı olduğu bildirilmiştir. Bu bilgiler doğrultusunda taşınmazın taraf murisleri adına kayıtlı olduğunun kabulüyle yapılan incelemede; dava konusu taşınmaz davalı tarafından kiraya verilmek suretiyle kullanılmış olup dosyaya sunulan kira kontratlarından ve cevap dilekçelerinden de davalının A blok 15 nolu bağımsız bölümü kiraya verdiği sabittir. Mahkemece intifadan men koşulu sağlandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamakla birlikte alınan bilirkişi raporu infaza elverişli değildir.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK´nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda bilirkişi raporunda binanın yer, kat ulaşım imkanları, büyüklüğü, alışveriş merkezine mesafesi gibi hususlar dikkate alınmak suretiyle davanın ilk açıldığı yıl olan 2009 yılı aylık kira bedeli belirlenerek diğer yıllar azaltılmak suretiyle belirleme yapılmışsa da geri kalan yılların neye göre azaltılmak suretiyle kira bedelinin tespit edildiği anlaşılamamaktadır. Yukarıdaki ilkede de belirtildiği öncelikle ilk dönem için rayiç bedel belirlenip sonraki ilerleyen yıllara ÜFE artış oranı yansıtılarak ecrimisil belirlenmesi gerekirken tam tersi yol izlenerek hesaplama yapılması da doğru görülmemiştir. Mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda yeniden bilirkişi raporu alınması gerekmektedir.

Ayrıca davalı tarafından 2. cevap dilekçesinde kiraya verilen dava konusu A blok 15 nolu bağımsız bölüm için masraflar yapıldığı ve bazı dönemlerde de boş kaldığı belirtilerek ecrimisil hesabında bu hususların da dikkate alınması talep edilmiştir. O halde mahkemece TMK 995 /2 maddesi de dikkate alınarak zorunlu giderlere ilişkin taraf delilleri toplanıp sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken bu talep dikkate alınmadan hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

3. Dava ... ve ... tarafından açılmış olmakla beraber dava devam ederken ... vefat etmiş olup geride eşi Çapan ve çocukları ..., Kuddisi, Mevlüt, ... Atak’ı mirasçı bırakmış olup vasiyetnamenin tenfizi sonucunda dava konusu taşınmazlardaki hisseleri oğlu Kuddusi Atak’a bırakmıştır. Ancak gerekçeli karar başlığının davacılar kısmında davacı olarak sadece ...’ın adının gösterilmiş olması doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 sayılı HMK´nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK´un 428. maddesi uyarınca usul ve yasaya aykırı kararın BOZULMASINA, taraflarca HUMK´un 440/1. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 10.12.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E: 2005/ 7582 ve K: 2005/ 9111 Sayılı kararında ‘ İİK.’nun 134. maddesine göre, icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, ihale anında o gayrimenkulün mülkiyetini iktisap eder. İhale ile mülkiyeti kazanan alıcı, kural olarak taşınmazın nefi ve hasarını da üstlenmiş olur. Bu durumda alıcı malik sıfatı ile taşınmazı işgal eden şahsın tahliyesini isteyebileceği gibi, fuzuli işgal sebebiyle aleyhine ecrimisil istemiyle dava da açabilir. Açılacak bu davada ecrimisil, borçluya gönderilecek ihtarın tebliğinden 15 gün sonra isteneblir. İhalenin feshinin istenmiş olması halinde ise, bu konuda ki dava sonuçlanıp kesinleşinceye kadar, ihale yoluyla satılan taşınmaz icra dairesi tarafından muhafaza ve idare edilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E:2009/3406-K:2009/5660 T: 02.04.2009

ÖZET: Taşınmaz kendisine teslim edilmeyen ve alacak hakkına üçüncü kişilerce elatılmış bulunan zilyet olmayan kiracı, uğradığını ileri sürdüğü zarara katlanmak ya da kiralayana karşı kiralananın teslim edilmemesinden doğan zararlarının tazmin edilmesini istemek zorundadır.( 4721 s. MK m. 973,977,995)

Dava dilekçesinde, 5.500,00YTL(22.662,00YTL) tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın ecrimisil talebi yönünden kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü.

Davacılar vekili; 11519 sayılı parseli müvekkillerinin 2004-2005 kira dönemine ilişkin olarak Aksaray Tarım Bölge Müdürlüğü’nden kiraladıklarını, ancak söz konusu taşınmazın davalı tarafından işgal edildiğinden bahisle, davalı tarafından elatılmasının önlenmesine ve her bir müvekkil için 1.100.00YTL toplam 5.500.00YTL ecrimisil tazminatının haksız işgal tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmek sureti ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Yargılama aşamasında davayı bilirkişi raporu doğrultusunda ecrimisil yönünden 17.162.00YTL olarak ıslah etmiştir.

Davalı vekili; davacının dava hakkının bulunmadığını, müvekkilinin kötü niyetli zilyet olmadığını, müvekkilin söz konusu parselde uzun yıllar ekip biçerek zilyet bulunduğunu, bu parseli almak için Hazine’ye başvurduğunu ve Hazine’ye ecrimisil  ödediğini beyanla davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, “konusu kalmayan elatmanın önlenmesi isteği hakkında karar verilmesine yer olmadığına, ecrimisil davasının kabulü ile; toplam 22.662,00YTL net ecrimisilin dava tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmek suretiyle davalıdan alınarak davacılara müştereken ve müteselsilen verilmesine” karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.

HGK’nın 01.11.2000 tarih ve 2000/3-1341-1584 sayılı kararında; “Ecrimisil, hak sahibi zilyedin, kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır.” Şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanıma göre ecrimisil davası, taşınmazın maliki ya da zilyedi tarafından açılabilir. TMK’nın 973. Maddesine göre; “Bir şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir”. Aynı Kanun’un 977. Maddesine göre, “zilyetlik, şeyin veya şey üzerinde hakimiyeti sağlayacak araçların, edinene teslimi veya edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hakimiyeti kullanacak duruma gelmesi halinde devredilmiş olur”.

Somut olayda; davalı 11519 parsel sayılı Hazine adına kayıtlı taşınmazı uzun süredir kullandığı iddiası ile 13.12.2004 tarihinde Mal Müdürlüğü’ne başvurarak 4070 sayılı Yasa uyarınca satın alma isteğini belirtmiş, Mal Müdürlüğü de 15.12.2004 tarihinde Aksaray Tarım Reformu Bölge Müdürlüğü’ne yazı göndererek 11519 parsel sayılı taşınmazın davalıya satışı için Hazine tasarrufuna bırakılmasını talep etmiştir.

Ancak, Aksaray Tarım Reformu Bölge Müdürlüğü 11519 parsel sayılı taşınmazı 13.12.2004-17.11.2005 dönemi için 15.11.2005 tarihli kira sözleşmesi ile davacılara kiralamış ise de yer teslimi yapılmamıştır.

Dolayısıyla, davacılar, taşınmaz kendisine teslim edilmeyen (ve teslim edilmeyecek olan) kiracıdır.

Sorun bu nedenle zilyet olmayan kiracının, kiraladığı taşınmazı haklı bir nedene dayanmadan işgal eden kişiden tazminat talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere 08.03.1950 gün ve 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında, başkasının malını haklı bir nedene dayanmadan işgal edenin fiili, “haksız fiil” olarak nitelendirilmiş ve kararın sonuç bölümünde tazminat talep edebilmek için “malik veya zilyet” olmak koşulu getirilmiştir.

Davacılar, Hazine adına kayıtlı taşınmazı, Aksaray Tarım Reformu Bölge Müdürlüğü ile yaptığı kira sözleşmesi uyarınca kiralamış, ancak kiralananı teslim almamış, bu nedenle de taşınmazın zilyedi olmamıştır. Keşifte dinlenen tanık beyanlarına göre, davalı Ekim 2004 tarihinde bir kısmına buğday ekmiş, bu nedenle, davacılar teslim almak üzere Mayıs 2005 tarihinde taşınmaz başına geldiklerinde davalının ektiği ürün henüz hasat edilmemiştir.

Borç ilişkisi (kira sözleşmesi) sadece alacaklı ile borçlu (kiraya veren-kiracı) arasında nisbi sonuçlar doğurduğundan, üçüncü kişilere borç (yükümlülük) yüklemediğinden, ilke olarak üçüncü kişiler tarafından ihlal edilmezler.

Ancak, borç ilişkisinin (kira sözleşmesinin ) konusunu oluşturan şey (kiralanan), ihlal anında alacaklının zilyetliğinde ise, bu gibi akdi ilişkilerde üçüncü şahıs kiracının zilyetliğini ihlal ederse, alacaklı kiracı üçüncü şahsa karşı tazminat davası açabilir. Ancak burada alacaklının açacağı tazminat davasının hukuki sebebi, üçüncü şahsın borç ilişkisini değil, zilyetliği ihlal etmiş olmasıdır.

Kendisine taşınmaz teslim edilmemiş ve edilmeyecek olan, bu itibarla zilyet olma imkanı bulunmayan davacının iade ile mükellef zilyedin sorumluluğunu düzenleyen TMK’nın 995. Maddesine dayanarak kötü niyetli zilyedin(davalının) elde ettiği semerelerden dolayı tazminat talep etme imkanı da bulunmamaktadır. Zira bu hükmün uygulanabilmesi için, zilyedin iade yükümlülüğünü yerine getirmemiş olması gerekir. Olayda işgal edenin, yani davalının taşınmazı davacıya iade yükümlülüğü bulunmadığı gibi, zilyet olmayan kiracının taşınmazın zilyetliğinin devrini talep hakkı da bulunmamaktadır.

Tüm bu nedenle, alacak hakkına üçüncü kişilerce elatılmış bulunan zilyet olmayan kiracı davacılar, uğradığını ileri sürdüğü zarara katlanmak ya da kiralayana karşı kiralananın teslim edilmemesinden doğan zararlarının tazmin edilmesini istemek zorundadır.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nın 428. Maddesi gereğince (BOZULMASINA) peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 02.04.2009 tarihinde  oy birliğiyle karar verildi.

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİNE

DAVACI: (Ad, soyad, TC, Adres)

VEKİLİ: Av. Ümmü Gülsüm UYSAL

DAVALI: (Ad, soyad, TC, Adres)

KONU: Ecrimisil talebimizi içerir dilekçedir.

AÇIKLAMALAR:

1-) Müvekkilimiz …’ya ait olan … pafta … parselde kain taşınmaza bilgi ve izni dışında Davalı yanca elatılmıştır. … Asliye Hukuk Mahkemesi …/..E. no.lu dosya ile açmış olduğumuz elatmanın önlenmesi davası neticesinde müdahalenin men’ine karar verilmiştir.

2-) Davalı yan müvekkile ait taşınmazı işyeri olarak kiraya vermiş ve oldukçu merkezi konumda bulunan taşınmazdan yüksek meblağlarda kira geliri elde etmiştir. Anılan taşınmaz davalıca …yıl süresinde kullanılmış ve ….TL kazanç elde ettiği tarafımızca tespit edilmiş……AYRINTILI BİLGİ İÇİN LÜTFEN BİZİMLE İLETİŞİME GEÇİNİZ.