TMK 747.Madde:  Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.

Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.

Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.

 TMK 748. Madde: Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tâbidir. Özel kanun hükmü yoksa yerel âdet uygulanır. Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.

ZORUNLU GEÇİT HAKKI

Zorunlu geçit hakkı, mutlak veya nisbi geçit ihtiyacı olarak iki şekilde ortaya çıkmaktadır. Lehine geçit hakkı talep eden açısından taşınmazına yol ile hiçbir bağlantı yoksa mutlak, mevcut bir yolun bulunması ancak yolun objektif kıstas karşılamaması durumunda nisbi geçit ihtiyacı oluşacaktır.

Bu hakkın kurulması talebe bağlı olup re’sen doğmamaktadır. Zorunlu geçit hakkının tapuya tescili gerekmektedir. Zorunlu geçit hakkı, eşyaya bağlı ayni bir hak olup, lehine ve aleyhine geçit hakkı kurulan taşımaz malikleri sonradan değişse dahi, bu hakka dayalı talep; lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın yeni maliki tarafından, aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın yeni malikine karşı ileri sürülebilecektir.

ZORUNLU GEÇİT HAKKI DAVASINININ ŞARTLARI 

A)   Geçit Hakkı Kurulacak Taşınmazın Tapuya Kayıtlı ve Özel Mülkiyete Tabi Olması

Zorunlu geçit hakkının kurulabilmesinin ilk şartı lehine geçit hakkı tesis hakkı tesis edilecek taşınmaz ile aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazların tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu olması gerekmektedir.

TMK 715’de belirtilen sahipsiz ve yararı kamuya ait olan yerlerin geçit hakkına konu olmayacağı açıktır. Mera üzerinden de geçit hakkı kurulamaz. Ancak Yargıtay bir kararında taşınmazın genel yola ulaşabilmesinin fiilen imkânsız olduğu bir durumda kamuya ait taşınmaz üzerinden geçit hakkı tesis olunabileceğini hükmüne varmıştır.

Tapu tahsis belgesi mülkiyet ilişkisini belgelemediği için bu belgeye dayanarak açılan geçit hakkı davaları kabul olmamaktadır.

B) Geçit İhtiyacının Olması

Geçit hakkının kurulabilmesinin en önemli koşulundan birisi taşınmazın genel yola hiç bağlantısı bulunmaması veya yeterli kadar bağlantısı olmaması gerekir. Bu ihtiyaç sonradan yapılan kadastro planlamaları sonrasında da doğabilmektedir.

Genel yola hiçbir bağlantı olmaması durumunda geçit hakkı kurulması zorunludur. Ancak bağlantının yeterli olmaması durumunda somut olaydaki durum ve şartlar dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Örneğin bağlantısı olan parselin içerisindeki evin konumu nedeniyle diğer evlere araç girmemesi Yargıtay’a göre geçit ihtiyacını doğurmamaktadır.

Dava sebebine konu olan genel yola ulaşımdan kasıt halkın ortak kullanımına konu olan yola ulaşımdır. Dolayısıyla şahsi kullanım için açılan özel yola bağlantı için bu dava açılamaz. Keza bir kişinin iki farklı parseli arasında bağlantı kurmak için geçit hakkı tesis edilmesi mümkün değildir.

Taşınmazın genel yola bağlantısı, haksız işgal sebebiyle kesilmiş ya da ihtiyacı karşılamayacak şekilde daralmışsa el atmanın önlenmesi davası açılacaktır.

C) Geçit Hakkı Bedelinin Ödenmesi

Lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz maliki, aleyhine taşınmazında geçit hakkı icra edilecek taşınmaz malikine mahkemece yapılacak keşif sonucu, teknik bilirkişilerin sundukları rapor doğrultusunda mahkemece belirlenecek bedeli ödemekle yükümlüdür. Zorunlu geçit hakkı bedeli belirlenirken yalnızca yolun geçeceği alanın rayiç bedeli değil, aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazdaki değer kaybı ve taşınmazın gelirlerindeki azalma da dikkate alınacaktır. Keza hakkının kurulacağı alan üzerinde ağaç ve bina varsa bunların bedelleri de geçit hakkına eklenmektedir.

Belirlenen bu bedel mahkemenin belirlediği süre içerisinde mahkeme veznesine veya başkaca belirlenen yerlere hükümden önce depo edilmektedir. Ancak bazı nedenler dolayısıyla mahkemenin uzaması sonucu karar anına gelindiği tarihte gerçek değeri karşılamamaktadır. Bu gibi durumlarda karar tarihine en yakın bedelin bulunması gerekmektedir. Bu bedele ayrıca faiz ilave edilemez.

Daha önce aleyhine geçit hakkı kurulan taşınmazda yine bir başka bir taşınmaz lehine geçit hakkı kurulması durumunda geçit yükü artacak taşınmaz malikine uygun bir tazminat ödenmelidir.

Diğer Özel Şartlar

– Taşınmazın ifraz veya taksimi sonucu oluşacak yeni parsellere geçit hakkı tesisi, taşınmaz ifraz veya taksim edilmeden önceki genel yola çıkmak için kullanılan yol üzerinden öncelikli olarak tesis edilmelidir.

– Diğer taşınmaza verilen geçidin en az zarar verecek şekilde kurulması gerekmektedir. Zira burada önemli olan geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın maliki açısından en kısa ve en az gideri olan değil, aleyhine geçit hakkı tesis edilebilecek taşınmaz malikleri açısından objektif olarak en az zarar görecek olanın tercih edilmesidir. Bu bakımdan mahkemece alternatif yolların tespit edilmesi durumunda davaya başkaca kişilerin eklenmesi mümkündür.

-Geçit hakkı, genel yola ulaşacak şekilde ‘’kesintisiz’’ bir biçimde yapılmalıdır.

-Geçit hakkı, yalnızca fiilen geçerli olan yola değil; aynı zamanda hukuken mevcut olan genel yola bağlanacak şekilde tesis edilmelidir. İmar planında yol olarak gösterilen ancak, henüz fiilen yolun bulunmadığı yer açısından da geçit hakkı mümkün değildir.

-Tapusu olmayan hazineye ait yerlerden geçit hakkı kurulması mümkündür.

-Genel yola çıkmak için davacıya ait başka taşınmaz varsa öncelik olarak bu taşınmaz değerlendirilmelidir.

-Aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasına dikkat edilmelidir.

-Alternatifli taşınmazlar arasında geçit güzergâhı belirlenirken, öncelikle yüzölçümü en büyük olan taşınmaz değerlendirilmelidir.

-Aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazlar arasında, öncelikle davacının eşine veya yakın hısımlarına ait taşınmaz varsa geçit hakkı tesis öncelik olarak bu taşınmazlar üzerinden değerlendirilmelidir.

Geçit Hakkının Sözleşmeyle Kurulması

Taraflar, sözleşme özgürlüğü kapsamında, davaya gerek olmaksızın, kendi aralarında gerçekleştirecekleri sözleşmeyle de geçit irtifakı kurabilmektedirler. Aralarında kurmuş olacakları bu irtifak sözleşmesinin, karşılıklı borç yükleyen ve taşınmaz mal üzerinde bir çeşit ayni hakka ilişkin bir sözleşme olmasından dolayı, resmi yazılı şekilde yapılması ve tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Ayrıca geçit irtifakından yararlanan taşınmazlar ile yükümlü taşınmazların açık açık gösterilmesi ve geçit irtifakının ne şekilde sağlanacağının da belirsizliğe mahal vermeyecek şekilde açıklanması önemlidir.

Geçit Hakkı Davası Tarafları

1-) Davacı

Zorunlu geçit hakkı davasında davacı, lehine geçit hakkı tahsis edilmek istenen taşınmazın tapu kaydındaki gerçek veya tüzel kişi malikidir.

Lehine geçit hakkı kurulacak taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise, paydaşlardan bir veya birkaçı da bu davayı açıp sonlandırabilir. Ancak taşınmaz elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi ise bu durumda zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olacağından lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın tüm maliklerinin davada taraf olması gerekmektedir.

2-) Davalı

Zorunlu geçit hakkının davalısı aleyhine geçit hakki tesis edilecek taşınmaz veya taşınmazların, gerçek ya da tüzel kişi malikleridir. Taşınmaz paylı veya elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması durumunda tüm malikler davada taraf olması gerekmektedir. Dava devam ederken mülkiyetin değişmesi durumunda husumet yeni maliklerine yöneltilerek davaya devam olunur ve yeniden dava harç parası talep edilmez. Aleyhine geçit hakkı tesis olunacak taşınmazda başka ayni hak sahipleri varsa onlarında davaya eklenmesi gerekmektedir.

Geçit Hakkı Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

HMK’nın 2.maddesine göre malvarlığına ilişkin davalarda dava konusu ve değerine bakılmaksızın; şahıs varlığına ilişkin davalarda ise aksine bir düzenleme yoksa Asliye Hukuk mahkemelerinin görevli olacağı belirtilmiştir. Zorunlu geçit hakkı davası ‘’tam bir bedel karşılığında’’ talep edilebileceğinden, konusu malvarlığını teşkil eden bu davaların görüldüğü yer Asliye Hukuk mahkemeleridir.

Yetkili mahkeme ise üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.

Geçit Hakkının Terkini Davası

Geçit hakkının şartlarının ortadan kalkması veya yükümlü taşınmaz maliki açısından hakkaniyete aykırı bir durum oluşturacak olması durumunda "geçit hakkının terkini davası" açılabilecektir.

Geçit irtifakının terkininin sağlanması üç şekilde mümkün olabilmektedir:

1.     TMK 783. maddede düzenlenmiş olduğu üzere irtifak hakkına ilişkin tescilin yararlanan taşınmazın maliki tarafından terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla,

2.     TMK 784. maddede düzenlenmiş olduğu üzere, her iki taşınmazın malikinin aynı olması halinde, malikin terkin gerçekleştirilmesiyle irtifak hakkı sona erer, malik irtifakı terkin etmezse, taşınmaz üzerindeki geçit hakkı irtifakı sınırlı bir ayni hak olarak tapu sicilindeki varlığını sürdürür.

3.     TMK 785. maddede düzenlenmiş olduğu üzere yüklü taşınmazın maliki tarafından bazı hallerin varlığı halinde bu yönde talepte bulunulabilir.

Türk Medeni Kanunumuzun 785. maddesinde irtifak hakkının terkini düzenlenmiştir.

TMK 785. Madde: "Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir."

Yararlanan ve yükümlü taşınmazların birinin veya her ikisinin kamulaştırılmasıyla birlikte geçit hakkı ortadan kalkar. Bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmaza malik olan kişi tesis edilmiş olan geçit hakkının terkinini isteyebilir.

Genel yola bağlantısı bulunmayan taşınmazlar için, yol ihtiyacını karşılamak amacıyla kurulan geçit hakkı, bu ihtiyacın sona ermesi ile birlikte ya da yüküne oranla çok az yarar sağladığı kanıtlandığı takdirde hukuksal temelini de kaybedeceğinden, böyle bir durumda yükümlü taşınmazın maliki de bedel karşılığında taşınmazı üzerinde kurulan geçit hakkının kaldırılmasını isteyebilir.