KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Kira bedelinin belirlenmesi talebi ile dava açılabilmesi için, taraflar arasında hali hazırda bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Yasa hükümlerimiz gereğince kira sözleşmesinin yazılı olarak tanzimi zorunlu olmamakla birlikte, gerek ispat gerekse de iddia ve taleplerin net bir şekilde anlaşılabilmesi için, yazılı şekilde yapılan kira sözleşmelerinin bu aşamada daha elverişli olacağını belirtmekte fayda bulunmaktadır.

Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenme talepli bir davadır. Uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinmektedir; fakat kiracı tarafından da kira bedelinin yeniden belirlenerek düşürülmesi talepli dava açılmaktadır. Burada belirleyici kıstas dava açan kişinin bu davayı açmakta hukuki yararının bulunup bulunmadığıdır. Mahkeme tarafından verilecek hükümle belirlenen kira bedelindeki artışı haricinde kiracı aleyhine kira sözleşmesinde değişiklikler yapılamayacaktır (TBK.m.344/1).

Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde düzenlenmiş olan kiracı aleyhine düzenleme yasağı,  kira bedeli ve yan giderler haricinde kiracıya başka ödeme sorumluluğu yüklenemeyeceğini belirtmektedir. Ayrıca kira bedelinin zamanında ödememesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel (borcun vadesi gelmesi) olacağına ilişkin anlaşmaların da geçersiz olduğu belirtilmiştir.

KİRA TESPİT DAVALARINA İLİŞKİN TEMEL KOŞULLAR

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise

TBK madde 344/f.1’de ifade edilmiş olduğu üzere; taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılabilmekte ve kira artış oranı taraflarca bir önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bu kurala binaen, yasal sınırlar içinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşmanın söz konusu olduğu hallerde, kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır. Ancak, taraflar arasındaki anlaşma ile ÜFE artış oranının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde tespiti talep edilebilecektir.

Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise

Taraflar kira sözleşmesinde kira bedel artışına dair bir anlaşma gerçekleştirmemiş ise bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi ve kira tespit davası şartları olması halinde hâkim hakkaniyete göre belirleyecektir (TBK.m.344/2). Kira tespit davası 5 yıl altında olan kira sözleşmelerinde taraflar kira artış oranı belirlememiş ise mahkeme tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranı üzerinde karar veremez.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel tespiti

Bu kapsama giren kira sözleşmelerinde, taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir. TBK m344/f.3’te ifade edildiği üzere, bu taleple açılmış ve beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmeleri bakımından kira tespit davaları

Taraflar arasında kurulmuş kira ilişkisinde, kira bedelinin yabancı para olarak tespit edilmesi mümkündür. Ancak kira bedelinin yabancı para olduğu kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarına ilişkin olarak açılacak kira tespit davaları daha farklı koşullara tabi bulunmaktadır. Sözleşmede taraflar ödemeyi yabancı para üzerinden kararlaştırmış ise 20/02/1930 tarihli ve 1567 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak suretiyle 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. TBK madde 344/f.4’te de bu durum açıkça belirtilmiş olup, maddenin devamında ise ana kuralın istisnasına yer verilmiştir. Her ne kadar yabancı para cinsinden kararlaştırılmış kira bedellerinin kural olarak ilk beş yıl içinde değiştirilmesi talep edilemese de; TBK madde 138’de düzenlenmiş “Aşırı İfa Güçlüğü” hallerinin mevcut olmasına bağlı olarak kira bedelinin tespiti 5 yıl dolmadan da talep edilebilecektir. Söz konusu kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğu durumlarda ise kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması mümkündür. Dava konusu kira artış oranı; mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme burada da bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Kira tespit davaları kesin yetki kuralına tabi olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmadır. İşbu davalara bakmakla görevli mahkemeler ise Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

DAVA AÇMA SÜRESİ

Kira bedelinin belirlenmesi talebiyle açılacak davada süre koşulu bulunmamaktadır. Dava  kira süresi boyunca  her zaman açılabilecektir (TBK.m.345/1). Yasada belirtilmiş süreler dâhilin de işbu davanın açılması, dava sonucunda tespit edilen bedelin uygulanacağı kira döneminin belirlenmesinde etkilidir. Ancak kira sözleşmesinin yeni dönemi başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına yazılı bildirimde bulunması koşuluyla yeni kira dönemi sonuna kadar açılır ise belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

DİLEKÇE ÖRNEĞİ:

ANTALYA (  ). SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI: Ad Soyad (TC Kimlik No: …) Adres

VEKİLİ: Av. Ad Soyad Adres

DAVALI: Ad Soyad (TC Kimlik No: …) Adres

KONU: Kira bedelinin tespiti talepli dava dilekçesidir.

AÇIKLAMALAR:

1-) ………………………………………………………..

2-)…………………………………………………………

HUKUKİ NEDENLER: TBK ve ilgili her türlü mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER: Bilirkişi, tanık, kira sözleşmesi, ihtarname ve ilgili her türlü delil.

SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda belirtilen nedenlerle, davanın kabulüne, kiralananın aylık bedeli………………..… AYRINTILI BİLGİ İÇİN BİZİMLE İLETİŞİME GEÇİNİZ.

KİRA TESPİT DAVALARI İLE İLGİLİ….BAM 35. VE 36. HUKUK DAİRESİ KESİN KARARLARI ARASINDAKİ UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ;

ÖZET: Dairemizin istikrarlı uygulamasına göre kira sözleşmelerinde tarafların belirledikleri ilk yıla ilişkin kira bedelinde sonraki kira yılları için artışlı olarak belirlenmesi veya sözleşmede sonraki yılın kirasında artış usulünü kararlaştırmış olmaları kira sözleşmesinin süresi sonrasındaki yenileme dönemleri için kira bedelinin yenilenen dönemlerde artırılacağına dair taraflar arasında bir artış iradesi olduğunun kabulünü gerektirir.

3. Hukuk Dairesi 2019/1029E-2019/1790K.

Bölge Adliye Mahkemesi 25/01/2019 tarihli ve 2019/2 E-2019/2K sayılı başvurusunda; Bölge Adliye Mahkemesinin 35. Hukuk Dairesi’nin 17.01.2017 tarihli ve 2017/19E-2017/89Karar ve …. Bölge Adliye Mahkemesinin 36. Hukuk Dairesi’nin 23.12.2018 tarihli ve 2017/1406E-2018/274Karar sayılı kesin kararları arasında iki yıl süreli kira sözleşmesinde her yılın kira parası miktarının yazılı olması nedeniyle kira parasının tespiti istemli davalarda tespite konu sözleşmelerdeki “…ikinci yıl kira parası… Ticaret Odası Tüketici Fiyat Endeksi artışı baz alınarak tespit edilecektir” hükmünün kira artış şartı olarak kabul edilip edilmeyeceği yönündeki görüş farklılıkları nedeniyle uyuşmazlık bulunduğu bildirilip, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev  ve Yetkileri Hakkında Kanun’un “Başkanlar Kurulunun Görevleri” başlıklı 35/1-3 maddesi kapsamında uyuşmazlıkların giderilmesi talep edilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin 36. Hukuk Dairesi’nin kesin olan 23.12.2018 tarihli ve 2017/1406E-2018/274Karar sayılı kararına konu… 11.Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.12.2016 Tarih 2015/542E-2016/744K sayılı kararında; Kira tespit istemli davada taraflar arasında 15.05.2015 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu, ilk iki yıl için kira parasının artırılması şartının bulunduğu sonraki dönemlere ilişkin her hangi bir tespitin bulunmadığından davacının 15.05.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti talebinde bulunabilmesi için davanın yenilenen dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesindeki bir tarihte açılması yada kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmadığına göre geriye dönük kira tespitinin de istenemeyeceğinden 15.05.2015 tarihinden itibaren kira tespit talep şartlarının oluşmadığından reddine ancak yeni dönem olan 15.05.2016 tarihinden itibaren 2.000.00TL olarak tespitine dair verilen kararda taraflar arasındaki sözleşmenin 10.maddesinde 1.Yıl kira parası belirtilerek 2.Yıl kira parasının TÜFE baz alınarak tespit edileceği belirtilmiş olup artış şartı kira sözleşmesinde sadece 2.Yıla yönelik olduğundan yeni dönemin içinde dava açılmakla 15.05.2015 tarihinde başlayan dönem için tespit istenilemeyeceğine göre bir sonraki dönem için karar verilmesi yerinde bulunduğundan istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince Esastan Reddi kararı verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin 35. Hukuk Dairesi’nin 17.01.2017 tarihli ve 2017/19E-2017/89K. Sayılı kararına konu olan…. 17.Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.12.2016 Tarih 2016/316E-2016/707K. Sayılı kararında; Kira tespit istemli taraflar arasındaki 10.03.2010 başlangıç tarihli 2 yıl süreli ve artış şartlı kira sözleşmesi bulunduğundan 10.03.2016 tarihinde başlayacak yeni dönem için 20.04.2016 tarihinde açılan davada 3.000.00TL olarak tespitine dair verilen karara karşı yapılan istinaf başvurusu üzerine taraflar arasındaki sözleşmenin 10.maddesinde kira artış usulü öngörülmüş olup açılan davanın kira bedeli istenen dönem içinde açılması sebebiyle HMK 353/1-b-2 maddesi gereğince İstinaf kanun yolu başvurusunun kabulüne ilk derece mahkemesi tarafından tespit edilen aylık kiranın üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak 10.03.2016 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 2.640,00TL olarak belirlenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

….Bölge Adliye Mahkemesi 35. Ve 36. Hukuk dairelerinin benzer olayda verdikleri kesin nitelikteki  kararları arasında uyuşmazlık bulunduğundan bu uyuşmazlıkların 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35/1-3 maddesine göre giderilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Bilindiği üzere; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihti açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.(TBK m.345)

Her iki davaya konu olan kira sözleşmeleri konut ve çatılı iş yeri kira türüne ilişkin olup iki yıl sürelidir. Sözleşmede ilk yılın kira bedeli belirlendiği halde sözleşmenin 10.maddesinde”… ikinci yıl kira parası… Ticaret Odası Tüketici Fiyat Endeksi artışı baz alınarak tespit edilecektir” düzenlemesi mevcuttur. Dairemizin istikrarlı uygulamasına göre kira sözleşmelerinde tarafların belirledikleri ilk yıla ilişkin kira bedelinde sonraki kira yılları için sözleşmenin süresi sonrasındaki yenileme dönemleri için kira bedelinin yenilenen dönemlerde artırılacağına dair taraflar arasında bir artış iradesi olduğunun kabulünü gerektirir. Sözleşmedeki tarafların artış iradesi ise kira tespit davalarının yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesinde dava açılması veya bu süre öncesinde yazılı bildirim yapılmasının hukuksal önemini ortadan kaldırır. Sözleşmede tarafların yeni dönem kirası bakımından artış iradesini ortaya koymaları halinde davanın tespit konusu yeni dönem içinde açılması yeterli olacaktır.

İhtilaf konusu sözleşmelerin 10.maddelerindeki “…ikinci yıl kira parası… Ticaret Odası Tüketici Fiyat Endeksi artışı baz alınarak tespit edilecektir” düzenlemesi kira parasının tespiti davası bakımından kira artış şartı olarak kabulü gerektiği gözetilerek karar verilmesi gerekeceğine göre; …Bölge Adliye Mahkemesinin 35. Hukuk Dairesi ile 36. Hukuk dairesinin kesin kararları arasındaki uyuşmazlığın bu çerçevede giderilmesi gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, uyuşmazlık konusu sözleşmelerin 10.maddesindeki”… “…ikinci yıl kira parası… Ticaret Odası Tüketici Fiyat Endeksi artışı baz alınarak tespit edilecektir” düzenlemelerinin kira bedelinin belirlenmesi davasında kira bedelinin arttırılacağına ilişkin artış hükmü olarak kabulü ile …Bölge Adliye Mahkemesi 35. Ve 36. Hukuk Dairelerinin kesin kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlıklarının bu şekilde giderilmesine, kesin olarak 06.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.