6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun’da kiraya veren kişiye de belirli durumlarda kiracının tahliyesi imkanı tanımıştır. Bunlardan birisi de tahliye taahhütnamesidir. Kiracının kiraya verene karşı kiralananı boşaltmayı üstlendiği tahliye taahhüdü Türk Borçlar Kanunu ("TBK") m. 352/1´de düzenlenmiştir. İlgili madde uyarınca "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir" hükmü tesis edilerek geçerli tahliye taahhüdünün yapılması belirli şartlara bağlanmıştır.

Tahliye taahhütnamesi; kiracının belli bir  tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı üstlendiğine ilişkin beyanıdır. Bu beyan Yargıtay kararları ve kanun çerçevesinde ortaya çıkan sıkı şekil şartlarına bağlıdır.

1- Tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılması;

Taahhüdün yazılı şekilde yapılması gerekmekte olup sözlü olarak yapılan tahliye taahhüdünün geçersiz olacağı kanun metninde açıkça ifade edilmiştir. Ancak burada belirtilen yazılı şekil şartı adi yazılı şekil şartı olmakla birlikte resmi şekil şartı aranmamaktadır.

2-Taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi;

Taahhüdün kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı tarafından yapılmış olması gerekmekte olup kiracı ile birlikte oturanlarında tahliye taahhütnamesine taraf olmalarına gerek bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunması halinde diğer kiracıların da kiralananı boşaltacaklarına dair taahhütte (üstlenme) bulunmaları gerekir. Bununla birlikte kira sözleşmesine konu kiralananın niteliğinin Aile Konutu olması durumunda, eşlerin birlikte taahhütnameyi imzalamaları gerekmektedir.

Tahliye taahhütnamesinin yetkili temsilci tarafından gerçekleştirilmesi mümkündür. Kiracının Özel Hukuk veya Kamu Hukuku tüzelkişisi olması halinde taahhütnamenin yetkili tarafından imzalanması gerekir. Eğer üçüncü bir kişi kiracı adına işlem gerçekleştirmeye haiz değilse (yetkisiz temsil) ve onun adına tahliye taahhüdünde bulunursa; yetkisiz temsilcinin yapmış olduğu işlem kiracıyı bağlamaz, yetkisiz temsilcinin yapmış olduğu işlem neticesinde kiracı aleyhine de borç doğmaz.

Taahhütnamenin vekil tarafından yapılması mümkün olup vekaletname de kiracı adına kira sözleşmesi yapma yetkisi verilmiş olan vekilin, tahliye taahhüdünü imzalamaya haiz olduğu kabul edilir ve vekil tarafından verilen tahliye taahhüdü geçerlidir.

Kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü mirasçılarını da bağlar. Kiraya verenin birden fazla olması durumunda ise takibin birlikte yapılması veya birlikte davanın açılması gerekmektedir. Kiracıların birden fazla olması halinde ise taahhütnamenin tüm kiracılarca birlikte imzalanması, açılacak veya başlatılacak takibin ise tüm kiracılara karşı açılması gerekmektedir.

-Somut olayda, alacaklı tarafından, kiracı …. Hakkında başlatılan takipte, tahliye için gidilen adreste bulunan 3. Kişiler tarafından, takibe dayanak yapılan 21.04.2014 tarihli tahliye taahhütnamesinden sonra mecurun kiralandığına ilişkin bir kira sözleşmesi sunulmadığı gibi, bu kişilerin taşınmazda haklı bir sebeple bulunduklarını İİK.’nun 276/1. Maddesine uygun resmi bir belge ile ispatlayamadıkları görülmüştür. O halde. Mahkemece 3. Kişilerin de tahliyesine karar verilmesi gerekir. (Y. 12. HD. 2016/17727)

3-Tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması,

Taahhütnamede kiralananın ne zaman boşaltılacağının belirtilmiş olması gerekmekte olup tarihe yer verilmeyen tahliye taahhüdü geçersizdir. Taahhütnamede kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı sadece ay olarak belirtilmiş olup gün gösterilmemişse, bu durumda tahliye (boşaltma) işlemenin o ayın sonunda gerçekleştirileceği anlaşılmalıdır.

-“Somut olayda davacı vekili taşınmazın 31.12.2015 tarihinde tahliye edileceği taahhüdünü içeren adi yazılı belgeye dayanarak 07.01.2016 tarihinde tahliye talepli icra takibi başlatmıştır. Bu durumda takip yasanın öngördüğü  bir aylık süre içinde yapılmıştır. Mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.” ( Y. 8.HD. 02.04.2018 tarihli 2017/4921E.-2018/10454K sayılı kararı)

-“Somut olayda davalı kiracı tahliye taahhüdünün tarihsiz olarak imzalandığını ileri sürerek tahliye taahhüdündeki tanzim tarihine karşı çıkmış olmakla uyuşmazlığın yargılamayı gerektiği gözetilerek itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.”(Y. 8. HD. 17/10/2018 tarihli 2017/13770E.-2018/17481K. Sayılı kararı)

4-Taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi,

Tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiralananın teslimi sonrası kiraya verene verilmiş olması yeterli olup, taahhütnamede düzenleme tarihi bulunmamasına rağmen kiralananın tesliminden sonrası taahhüt edildiği anlaşılıyorsa geçerlidir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE BOŞ BIRAKILAN YERLERİN SONRADAN DOLDURULMASI

Genellikle uygulamada tahliye taahhütnamesindeki tahliye ve düzenlenme tarihleri boş bırakılmaktadır. Bu durumda taahhütnamede boş bırakılan tarihlerin sonradan doldurulması için kiracının kiraya verene yetki verdiğinin kabulü gerekmektedir.

Yargıtay içtihatlarında, imza inkarında bulunmayan ve taahhütnameyi boş olarak kiraya veren tarafa veren kiracının, yazılı taahhüdün istenildiği gibi doldurulabileceğini kabul ettiği görüşü hakimdir.

- “Davalı kiracı yasal süresindeki itirazında özetle “takibe dayanak taahhüdü kabul etmediğini, kira sözleşmesi düzenlenirken farkına varmadan imzasının alınmış olabileceğini, şayet alınmış ise tarihlerin doğru olamayacağını” beyan etmiştir. Davalı kiracı itirazında açıkça imza inkarında bulunmamış ve tanzim tarihine karşı çıkmamıştır. Az önce açıklanan itirazı imza inkarı ve tanzim tarihine karşı koyma olarak nitelendirilemez. Bu nedenle davalının itirazına değer verilemez.”( Y. 6. H.D. 30.11.2006 tarihli 2006/10484 E.-2006/12191 K. Sayılı kararı)

-“Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez. Borçlu vekilinin “ belgeyi imzaladığını hatırlamamaktadır” ifadesi açık ve net olarak imzaya itiraz olarak kabul edilemez.”(Y. 8. HD. 11/06/2018 tarihli 2018/10745E.-2018/13944K. Sayılı kararı)

-“Borçlunun inkar ettiği imzanın kendisine ait olup olmadığı, alacaklı tarafın İİK’nın 275. Maddesine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması isteminde bulunması üzerine incelenecek bir husus olup, İcra ve İflas Kanunu icra müdürüne böyle bir yetki vermemiştir.” (Y. 12. HD. 30/05/2016 tarihli 2016/3042E.-2016/15248K. Sayılı kararı)

TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE YAZILI TARİHTE KİRACININ TAŞINMAZI BOŞALTMAMASI

Tahliye taahhütnamesinde yazılı tarihte kiracı, kiralananı boşaltma yükümlülüğünü yerine getirmezse; kiraya veren kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesine dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir ya da İİK’nun 272. Maddesi uyarınca tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde ihbara veya ihtara gerek olmaksızın taşınmazın bağlı bulunduğu yer icra dairelerinde  tahliye talepli icra takibine (Örnek No:14) başvurabilir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak açılacak tahliye davası veya icra takibinde tahliye, yalnızca konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için uygulanabilir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNE İTİRAZ

İİK. M.274: “İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.”

Taraflar her türlü delil ile taahhütnameye itiraz edebilmektedir.

-“Tahliye emrine itiraz tarihi, itiraz dilekçesindeki tarih olmayıp, bu dilekçenin icra tutanağına geçirildiği tarihtir.(HGK. 13.05.2009 tarih ve 2009/12-185E.-2009/182K.). İcra müdürlüğünce, itiraz dilekçesi tarihinin, önceki bir tarih olarak bildirilmesine itibar edilemez. Tutanağa geçirilmeyen dilekçeler tanık beyanı ile de ispat edilemez.”(Y.12. HD. 15/10/2018 tarihli 2017/9338E.-2018/9793K. Sayılı kararı)

-“ Borçlunun icra mahkemesine başvurusu borcu itiraz niteliğinde olup, İİK’nın 274. Maddesine göre itirazın tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içerisinde icra dairesine bildirilmesi gerekir. İcra dairesine yasal sürede başvurulması halinde borçlunun itirazı, itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davasında incelenir. Şikayet yoluyla icra mahkemesinden takibin iptali istenemez.” (Y. 12. HD.  18/06/2014 tarihli 2014/15413E.-2014/17812K. Sayılı kararı)

İTİRAZIN KALDIRILMASI

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 275: “İtiraz vukuunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Tahliye talebi noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika göstermezse itiraz kaldırılır.

Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur.

İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edilirken veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakkı saklıdır.”

-“Davalı tahliye taahhüdü altındaki tarihe açıkça itiraz etmediğinden takipte dayanılan taahhüt tarafları bağlar.”(Y. 8. HD. 12/12/2018 tarihli 2018/13793E.-2018/20119K. Sayılı kararı)

-“Takibin şekline göre borçlu tarafından yasal süresi içerisinde icra dairesine itirazda bulunulduğundan, icra müdürlüğünce takibin durdurulmasına karar verilmesi zorunludur. Borçlunun inkar ettiği imzanın kendisine ait olup olmadığı, alacaklı tarafın İİK’nın 275. Maddesine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması isteminde bulunması üzerine incelenecek bir husus olup, İcra ve İflas Kanunu icra müdürüne böyle bir yetki vermemiştir. O halde mahkemece, şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekir.” (Y. 12. HD. 30/05/2016 tarihli 2016/3042E.-2016/15248K. Sayılı kararı)

KİRALANAN TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ ŞAHIS BULUNMASI

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 276: “Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika göstermezse derhal tahliye olunur.

Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.

İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir.

Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36 ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır. Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikinde üçüncü şahıs sayılmazlar.”

-“Öyleyse, müşterek mülkiyete tabi 3428 Ada 3 Parsel sayılı taşınmazda, payların kayden maliki olan şikayetçi paydaşlar yönünden tahliye talebinde bulunulmayacağı açıktır.(Y. 12. HD. 12/12/2019 tarihli 2018/15356E.-2019/17284K. Sayılı kararı)

-“Somut olayda, alacaklı tarafından, kiracı …. Hakkında başlatılan takipte, tahliye için gidilen adreste bulunan 3. Kişiler tarafından, takibe dayanak yapılan 21.04.2014 tarihli tahliye taahhütnamesinden sonra mecurun kiralandığına ilişkin bir kira sözleşmesi sunulmadığı gibi, bu kişilerin taşınmazda haklı bir sebeple bulunduklarını İİK’nun 276/1. Maddesine uygun resmi bir belge ile ispatlayamadıkları görülmüştür. O halde, mahkemece 3. Kişilerin de tahliyesine kara verilmesi gerekir. (Y. 12. HD. 03/07/2017 tarihli 2016/17727E.-2017/9956K. Sayılı kararı)

NOTERDE DÜZENLENEN TAHLİYE TAAHHÜDNAMESİ

Tahliye taahhüdünün yazılı olması bir geçerlilik şartı olup bu taahhüdün Noter huzurunda düzenlenmesi veya onaylanması şeklinde gerçekleştirilebilmesi mümkündür. İşbu tahliye taahhütnamesinin noter tarafından düzenlemesi durumunda kiracı imzanın kendisine ait olmadığına ilişkin itirazda (imza inkarında) bulunamaz. Ancak bu durumun da bir istinası bulunmaktadır.

Kiracı HMK madde 208/4 uyarınca ayrı bir dava açarak Resmi senette yer alan imzanın kendisine ait olmadığını mahkemeden alacağı sahtelik kararı ile ispat edebilir. Bu durumda kiracının noter onaylı taahhüdü düzenleyen Noteri, ayrı açacak olduğu davada taraf olarak göstermek durumundadır.